Аренда квартиры в Грузии: договор и адрес
Для иностранца, который обустраивается в Грузии, договор важнее арендной платы. Письменный договор аренды на грузинском с переводом - самое простое подтверждение адреса для файла на ВНЖ, банка и Службы доходов, и один и тот же адрес должен стоять во всех документах. Что арендатор проверяет до подписания, почему некоторые арендодатели предпочитают наличные без договора и почему арендатору всё равно стоит настоять на договоре.
Когда иностранец снимает жильё в Грузии, документ важнее цены. Письменный договор аренды на грузинском с переводом, подписанный зарегистрированным собственником или с его согласия, - самое простое подтверждение адреса, которое запросят три учреждения: Агентство развития государственных сервисов для файла на ВНЖ, банк для счёта и Служба доходов, как только у вас появится налоговая обязанность здесь. Многие арендодатели предлагают скидку за наличные без договора, потому что аренда в Грузии облагается налогом, а договор - доказательство дохода. Арендатор, который соглашается, сэкономил на аренде и потерял единственную бумагу, доказывающую, где он живёт.
3
Учреждения, которые спрашивают, где вы живёте
Агентство для файла на ВНЖ, банк для счёта, Служба доходов для уведомлений; один адрес во всех документах
20% или 5%
Налог арендодателя с аренды
20% по общему правилу; 5% с жилой аренды, если арендодатель не применяет вычетов, как читается Налоговый кодекс на момент написания
Письменно
Форма, которая хоть что-то доказывает
Устная договорённость за наличные - экономия на аренде и пробел в каждом файле, который вы здесь соберёте
Договор аренды - ваше подтверждение адреса для трёх учреждений
Адрес в Грузии входит в базовый список документов на любом маршруте ВНЖ: Агентство хочет знать, где живёт заявитель, и подходят договор аренды, выписка о недвижимости на ваше имя или письменное согласие владельца адреса. Банк спрашивает, где вы живёте и где зарегистрированы, по правилу идентификации, которое регулирует открытие счёта, и договор аренды или свежий счёт по этому адресу обычно отвечают на вопрос. Служба доходов хранит адрес каждого налогоплательщика, и как только у вас появляется налоговая обязанность в Грузии, как у ИП, арендодателя, ставшего резидентом удалённого работника или владельца облагаемого имущества, её документы доставляются на этот адрес или в ваш электронный профиль. Договор аренды - самый дешёвый документ, который удовлетворяет всех троих сразу, поэтому он должен существовать с первого месяца и нести адрес, который вы будете использовать везде.
| Кто спрашивает | Почему | Что обычно подходит |
|---|---|---|
| Агентство развития государственных сервисов | Адрес в Грузии входит в базовый список документов на любом маршруте ВНЖ | Договор аренды, выписка о недвижимости на ваше имя или письменное согласие владельца |
| Грузинский банк | Правило идентификации спрашивает, где вы живёте и где зарегистрированы | Договор аренды или свежий счёт либо выписка по адресу, если банк просит |
| Служба доходов | Налоговые документы доставляются на зарегистрированный адрес или в электронный профиль | Адрес в вашей записи налогоплательщика, актуальный, и профиль, который вы открываете |
Что арендатор проверяет до подписания
- 1
Попросите свежую выписку Национального агентства публичного реестра на квартиру. Сдавать её вправе зарегистрированный собственник; если перед вами не собственник, попросите письменное согласие собственника или доверенность, охватывающую сдачу в аренду.
- 2
Проверьте выписку на зарегистрированную ипотеку или арест. Ипотека не мешает аренде, но банк, обращающий на неё взыскание, - арендодатель, которого вы не выбирали; арест - повод уйти.
- 3
Прочитайте срок: договор на определённый срок прекращается с его истечением, а если вы остаётесь без возражений арендодателя, Кодекс считает договор продлённым на неопределённый срок; бессрочный договор прекращается письменным уведомлением, по Кодексу за три месяца, если договор или обстоятельства не задают иного, поэтому вас защищает срок уведомления, записанный в договоре.
- 4
Прочитайте пункт о депозите: Кодекс ограничивает обеспечение тремя месячными платами, так что больший депозит - сигнал; закрепите, что он покрывает, когда возвращается и против каких доказательств, и сфотографируйте квартиру в день заезда.
- 5
Прочитайте условия расторжения для обеих сторон: досрочный выход, продажа квартиры, при которой покупатель по Кодексу занимает место арендодателя, и арендодатель, который хочет вернуть квартиру для близких родственников, что Кодекс называет уважительной причиной. Гражданский кодекс задаёт правила по умолчанию; договор может быть строже или мягче в пределах, которые допускает Кодекс, и держать в руках вы будете именно договор.
- 6
Оформите договор на грузинском с переводом, который вы понимаете, с именем собственника как в выписке и вашим именем как в паспорте, полным адресом в написании реестра и платой цифрами и словами. Этот документ будут читать Агентство и банк.
По договору имущественного найма арендодатель передаёт помещение в состоянии, пригодном для согласованного использования, и поддерживает его в этом состоянии в течение срока; арендатор платит согласованную плату, делает текущий ремонт, не переустраивает жильё без согласия и возвращает помещение по окончании в полученном состоянии с учётом нормального износа. Обеспечение не может превышать трёх месячных плат. Договор на определённый срок прекращается с истечением срока, продолжение пользования без возражений продлевает его на неопределённый срок, а бессрочный договор прекращается заявлением с уведомлением за три месяца, если стороны или обстоятельства не задают иного. Арендодатель может прекратить наём жилья только по уважительным причинам, которые перечисляет Кодекс, среди них существенное нарушение, неуплата за три месяца, потребность самого арендодателя или его близких родственников в жилье и отказ арендатора от повышения платы до рыночного уровня; наём меблированной квартиры арендодатель может прекратить в любое время с соблюдением срока уведомления. Арендатор может уйти досрочно, если жильё не передано или опасно для здоровья. Прекращение оформляется письменно, а покупатель квартиры занимает место арендодателя.
Почему некоторые арендодатели предпочитают наличные и почему стоит настоять на договоре
Арендная плата за недвижимость в Грузии - доход из грузинского источника, кто бы ни был арендатором и где бы ни платились деньги. На момент написания арендодатель - физическое лицо платит 20% или 5% с дохода от сдачи жилого помещения для проживания, если не применяет вычетов, как читается Налоговый кодекс; какая ставка применима и как она декларируется - вопрос арендодателя и Службы доходов. Арендодатель, который предлагает скидку за наличные без бумаг, закладывает в цену этот налог. Экономия его, ответственность тоже его; вы же отдаёте единственное доказательство того, что живёте там, где говорите, и это стоит вам файла на ВНЖ, вопроса банка об адресе и любого спора о депозите. Если арендодатель против договора в принципе, снимайте в другом месте.
Кто декларирует налог арендодателя, зависит от того, кто арендатор. Арендатор - физическое лицо, не являющееся предпринимателем, по Налоговому кодексу не налоговый агент, ничего не удерживает и не становится ответственным за неуплаченный налог арендодателя, подписав договор: аренду декларирует арендодатель, а арендодатель, утверждающий обратное, торгуется, а не объясняет закон. Если арендатор - компания, организация или ИП, Кодекс делает его налоговым агентом, который удерживает налог из платы арендодателю - физическому лицу; удерживаемую ставку и процедуру, которую Министр финансов устанавливает для ставки 5% при сдаче юридическому лицу, подтверждают до подписания договора.
Регистрация адреса: один адрес во всех документах
Адрес, который вы даёте Агентству, банку и Службе доходов, должен быть одним и тем же, и это должен быть адрес из договора аренды. Расхождения между ними - то, что замечают периодическая проверка банка и проверка файла в Агентстве, и объяснять их утомительно. Когда вы переезжаете, меняется договор, и вслед за ним должен измениться адрес в файле на ВНЖ, в банке и в записи Службы доходов, в таком порядке срочности. Для налогоплательщика Служба доходов использует и электронный профиль: документ, размещённый там, считается доставленным, когда вы его прочитали, а документ физического лица, не прочитанный 30 дней, после двух неудачных письменных вручений Служба доходов может опубликовать, и тогда он считается доставленным на 20-й день после публикации, как читается Кодекс на момент написания, так что профиль, который никто не открывает, - это срок, который никто не видит. Как устроен доступ и что значит уведомление там, объясняет наша статья о портале Службы доходов; наша статья о юридическом адресе делает то же для компании.
- Договор аренды, выписка о недвижимости на ваше имя или письменное согласие владельца адреса служат адресом для файла на ВНЖ, Службы доходов и банка.
- Держите один и тот же адрес в написании реестра в договоре, файле на ВНЖ, записи банка и записи Службы доходов.
- Откройте профиль Службы доходов и читайте, что приходит; уведомление, не прочитанное 30 дней, может быть вручено публикацией и тогда считается доставленным на 20-й день, как читается Кодекс на момент написания.
- При переезде обновите файл на ВНЖ, банк и запись Службы доходов и сохраните старый договор за те даты, которые он покрывает.
Удалённый работник, который год платил наличными
Илья, разработчик в штате иностранной компании, снимает квартиру в Тбилиси за GEL 1 800 в месяц наличными без договора, потому что так арендодатель предложил на GEL 200 дешевле. Через девять месяцев он зарегистрировал компанию, получил право на труд, и ему нужен файл на ВНЖ, а банк при первой проверке просит подтверждение адреса.
- 1Для файла на ВНЖ нужен адрес в Грузии. У него нет договора, нет выписки на своё имя и нет согласия собственника, поэтому базовый список документов не закрыт, пока он что-то из этого не предъявит.
- 2Он просит у арендодателя письменный договор. Арендодатель согласен на договор с этого месяца за GEL 2 000, то есть за плату, которую хотел с самого начала; при 5% с жилой аренды без вычетов, как читается Кодекс на момент написания, налог арендодателя - GEL 100 в месяц, и это была вся скидка.
- 3Свежая выписка из реестра показывает, что арендодатель не собственник: квартира принадлежит его матери. Договор подписывает собственница, сын указан как её контактное лицо.
- 4Договор на грузинском с переводом уходит в файл на ВНЖ и в банк. Теперь у обоих один адрес в написании реестра.
- 5Он обновляет адрес в записи Службы доходов, когда становится налогоплательщиком, и открывает профиль ежемесячно. Девять месяцев наличной аренды остаются без документов, и доказать, где он жил в это время, он не может.
Скидка GEL 200 в месяц за наличные купила девять месяцев без подтверждения адреса и файл на ВНЖ, который нельзя было открыть, пока не появился договор. Налог арендодателя, которого скидка должна была избежать, оказался половиной скидки. Договор должен был быть первым документом, а не последним.
Иллюстративно. Цифры вымышлены, ставка 5% - из Налогового кодекса на момент написания и применяется на своих условиях, и каждый орган сам решает, что принимает как подтверждение адреса.
На что эта статья не отвечает
Она не говорит, какой платы ждать в том или ином районе, не сравнивает районы и не называет комиссию агентств: это рыночные вопросы, и они меняются. Она излагает правила Гражданского кодекса по умолчанию лишь в общих чертах, а читать нужно пункты договора перед вами; она не решает налоговую позицию арендодателя, которую декларирует он сам. Она не рассматривает аренду офиса компанией, где юридический адрес и согласие владельца следуют правилам для компаний из нашей статьи о юридическом адресе. Мы проверяем договор до того, как клиент его подписывает, сверяем выписку из реестра и полномочия арендодателя и следим, чтобы адрес в файле на ВНЖ, в банке и в записи Службы доходов был одним и тем же. Мы не ищем квартиры и не торгуемся об аренде.
Next step
Адрес, который пойдёт в каждый файл
Прежде чем подписать договор, на который будут опираться ваш файл на ВНЖ и ваш банк, дайте проверить выписку, подписанта и пункты. Мы проверяем договор и выравниваем адрес в файле на ВНЖ, банке и записи Службы доходов.
Записаться на консультациюОбщая информация, не юридическая и не налоговая консультация. Аренда регулируется Гражданским кодексом Грузии, налогообложение арендной платы - Налоговым кодексом Грузии, требования к адресу в файле на ВНЖ - Законом о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства и правилами Правительства, а вопрос банка об адресе - правилами о противодействии отмыванию денег. Ставки и практика отражают положение на момент написания и меняются; официальный грузинский текст имеет приоритет.