Покупка недвижимости в Грузии иностранцем
Иностранец может купить квартиру, дом, коммерческое помещение или несельскохозяйственную землю в Грузии на своё имя, и собственником его делает регистрация в Публичном реестре, а не договор и не оплата. Что можно купить, что проверить до перевода денег, ловушки с новостройками и оценкой, и какие налоги платит владелец при владении, сдаче и продаже.
Иностранец может купить недвижимость в Грузии на своё имя: квартиру, дом, коммерческое помещение или участок несельскохозяйственной земли, как физическое лицо или через компанию, без местного партнёра и без предварительного разрешения. Собственником покупателя делает не договор и не оплата, а регистрация перехода права в Национальном агентстве публичного реестра. Сельскохозяйственная земля - исключение, о ней отдельно ниже.
Реестр
Что делает вас собственником
Право собственности на недвижимость переходит с регистрацией в Национальном агентстве публичного реестра, а не с подписанием или оплатой
USD 150 000
Рыночная стоимость для ВНЖ по недвижимости
Устанавливается сертифицированным оценщиком, а не ценой договора; до 1 марта 2026 года - USD 100 000; на момент написания
GEL 100 000
Доход семьи, ниже которого имущество физлица освобождено
По Закону № 1874 от 30 сентября 2026 года; выше - от 0,8% до 1% рыночной стоимости; сверяйте с действующим текстом
15-е
День следующего месяца для декларации о прибыли с продажи
Прибыль физического лица от продажи имущества вне предпринимательской деятельности декларируется к 15-му числу месяца после продажи, как читается Налоговый кодекс на момент написания
Иностранец может купить квартиру, дом, помещение и несельскохозяйственную землю
Иностранные физические лица и компании с иностранным участием владеют в Грузии квартирами, домами, коммерческими помещениями и несельскохозяйственной землёй на своё имя. Нет разрешения для иностранных покупателей, нет требования оформлять недвижимость через грузинскую компанию и нет требования проживания. Та же недвижимость позднее может стать основанием для ВНЖ по недвижимости, который охватывает любую недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью выше USD 150 000, установленной сертифицированным оценщиком аккредитованного органа, на момент написания. Сам маршрут описан в нашем руководстве по ВНЖ для основателей.
Сельскохозяйственная земля - другая история. Право собственности иностранцев на сельскохозяйственную землю ограничено грузинским законом, и правила менялись несколько раз. Выписка из реестра указывает назначение участка; если оно сельскохозяйственное, не подписывайте ничего, пока действующие правила не подтверждены для вашего случая. Участок, который нельзя зарегистрировать на вас, не может быть и основанием для ВНЖ.
Собственником вас делает регистрация в Публичном реестре
Продажа недвижимости в Грузии - это письменный договор между продавцом и покупателем, за которым следует регистрация права покупателя в Национальном агентстве публичного реестра при Министерстве юстиции. Запись реестра публична: любой может получить выписку с зарегистрированным собственником, назначением и площадью объекта и обременениями, записанными на него: ипотекой, арестом или арендой. Пока переход не зарегистрирован, у покупателя есть лишь договорное требование к продавцу. Действующую процедуру реестра, его сроки рассмотрения и сборы подтверждают до подписания договора, потому что они меняются.
Право собственности на недвижимое имущество приобретается на основании сделки, совершённой в письменной форме, и регистрации права приобретателя в Публичном реестре. Запись в Публичном реестре презюмируется точной и полной, и в пользу лица, приобретающего право у зарегистрированного правообладателя, запись считается точной, если на неё не подана жалоба и приобретатель не знал о её неточности.
- 1
Получите свежую выписку на объект из Публичного реестра, датированную неделей подписания, и прочитайте собственника, назначение, площадь и каждое обременение.
- 2
Проверьте продавца: подписывает зарегистрированный собственник или лицо по нотариальной доверенности от собственника, охватывающей продажу именно этого объекта; у компании-продавца выписка из реестра показывает, кто вправе подписывать.
- 3
Для квартиры убедитесь, что здание и квартира зарегистрированы, что площадь в выписке совпадает с увиденной и что любая пристройка или перепланировка есть в записи, а не только на этаже.
- 4
Снимите обременения в договоре: ипотека гасится из покупной цены, арест должен быть снят до регистрации, а зарегистрированная аренда переходит к вам вместе с арендатором.
- 5
Согласуйте письменно движение денег: обычная безопасная схема - оплата против регистрации вашего права или через эскроу, которому доверяют стороны, а не перевод при подписании с регистрацией потом.
- 6
Подготовьте файл о происхождении средств до перевода, с переводом договора, потому что банк, переводящий покупную цену, спросит, откуда деньги.
Ловушки, которые мы видим: новостройки, оценка и след денег
- Покупка на этапе строительства. Квартиру, которой ещё нет, нельзя зарегистрировать на вас. Пока здание не завершено и квартира не зарегистрирована на ваше имя, у вас договорное требование к застройщику, и важны пункты о графике платежей, сроке завершения, неустойке за просрочку и о том, что будет при банкротстве застройщика. Низкие цены в офисе продаж - цены за обещание, а не за право.
- Оценка. ВНЖ по недвижимости требует рыночной стоимости выше USD 150 000 от сертифицированного оценщика аккредитованного органа, на момент написания. Цена договора - не оценка, и объект, купленный у порога, может оказаться ниже него при оценке. Тем, кому нужен ВНЖ, стоит иметь оценку до сделки, а не после. Продлевается ли ВНЖ, выданный на старом уровне USD 100 000, без достижения USD 150 000, текст не решает; позиция подтверждается по каждому случаю.
- Происхождение средств. Покупная цена проходит через банк, а банк обязан понять, откуда пришёл крупный перевод, прежде чем провести его. Соберите цепочку заранее: событие, породившее деньги, подтверждение их получения и каждый счёт, через который они прошли, как описано в нашей статье о документах о происхождении средств.
| Что вы покупаете | Чем владеете после регистрации | Маршрут ВНЖ |
|---|---|---|
| Готовая квартира или дом | Право собственности в публичной записи на ваше имя | ВНЖ по недвижимости выше USD 150 000; инвестиционный ВНЖ выше USD 300 000 |
| Квартира в строящемся доме | Договорное требование, пока объект не построен и не зарегистрирован на вас | Нет до регистрации |
| Коммерческое помещение | Право собственности; аренда с него - доход из грузинского источника | Те же пороги, что для жилья |
| Несельскохозяйственная земля | Право собственности; владелец-компания платит ещё и земельный налог по площади | Те же пороги |
| Сельскохозяйственная земля | Ограничена для иностранных владельцев; правила подтверждаются по каждому случаю | Исключена из маршрута по недвижимости |
Что платит владелец - физическое лицо: налог на имущество, на аренду и на прибыль
За физическим лицом, владеющим недвижимостью в Грузии, следуют три налога, и ни один не взимается в реестре. Первый - ежегодный налог на имущество. Физическое лицо облагается по рыночной стоимости недвижимости и некоторых транспортных средств, которыми оно владеет, с учётом дохода семьи, по декларации, которую подаёт само. По Закону № 1874 от 30 сентября 2026 года, применяемому к налогу, декларируемому в 2026 году, имущество физического лица, кроме земли, освобождено, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000; выше этого Налоговый кодекс устанавливает ставку от 0,8% до 1% рыночной стоимости. Старые обзоры всё ещё показывают прежние диапазоны, поэтому сверяйтесь с действующим текстом. Как читается Кодекс на момент написания, физическое лицо подаёт декларацию к 1 ноября года, следующего за годом владения, Служба доходов исчисляет налог по ней, а уплата - к 15 ноября; даты подтверждают каждый год. Компания-владелец облагается иначе, до 1% балансовой стоимости с декларацией к 1 апреля; об этом наша статья о налоге на имущество для компаний.
Второй - налог на аренду. Арендная плата за недвижимость в Грузии - доход из грузинского источника независимо от того, кто арендатор и где платятся деньги. На момент написания физическое лицо платит 20% или 5% с дохода от сдачи жилого помещения для проживания, если арендодатель не применяет вычетов; какая ставка применима к вашему договору и как она декларируется, подтверждают до подписания первого договора. Если арендатор - компания, организация или ИП, Кодекс делает арендатора налоговым агентом, который удерживает налог из арендной платы; ставка 5% при сдаче юридическому лицу применяется по процедуре, установленной Министром финансов. Третий - налог на прибыль при продаже. Прибыль от продажи недвижимости в Грузии - доход из грузинского источника и для резидента, и для нерезидента, с отдельной декларацией к 15-му числу месяца после продажи, на момент написания; Кодекс облагает прибыль физического лица от продажи квартиры или дома с прилегающей землёй по ставке 5% и освобождает её, если объект был в собственности более двух лет, считая с регистрации права, как читается Кодекс на момент написания.
| Событие | Налог | Кто декларирует и когда |
|---|---|---|
| Владение | Налог на имущество: освобождение при доходе семьи до GEL 100 000; от 0,8% до 1% рыночной стоимости выше | Владелец, по декларации к 1 ноября; уплата к 15 ноября, как читается Кодекс |
| Сдача в аренду | 20%; или 5% с жилой аренды без вычетов | Арендодатель, в годовой декларации; арендатор-компания или ИП удерживает у источника как налоговый агент |
| Продажа с прибылью | 5% с прибыли от продажи жилья с землёй; освобождение после более двух лет владения | Продавец, по декларации к 15-му числу следующего месяца |
Покупатель, которому нужны были квартира, ВНЖ и немного аренды
Даниэль, консультант по программному обеспечению, покупает двухкомнатную квартиру в Тбилиси за USD 158 000, чтобы жить в ней, подать на ВНЖ по недвижимости и сдавать её, когда уезжает. Он платит при подписании и планирует регистрацию через неделю.
- 1Свежая выписка показывает ипотеку в пользу банка продавца. Договор переписывают так, что покупная цена платится против снятия ипотеки и регистрации права Даниэля в одном заседании, а не на неделю раньше.
- 2Сертифицированный оценщик оценивает квартиру в USD 149 000, ниже USD 150 000, которые нужны для ВНЖ по недвижимости на момент написания. Цена договора ему не помогает. Он либо находит объект, который оценщик оценит выше порога, либо планирует пребывание на другом основании.
- 3Он сдаёт квартиру за GEL 2 400 в месяц, пока за границей. Арендатор - физическое лицо, снимающее для проживания, и Даниэль не применяет вычетов, поэтому действует ставка 5%, как читается Кодекс на момент написания: GEL 120 в месяц, в годовой декларации. Сдай он квартиру под офис, применялись бы общие 20% с налогооблагаемого дохода.
- 4Доход его семьи за предыдущий год составил GEL 90 000, ниже линии GEL 100 000 по Закону № 1874, поэтому квартира в этом году освобождена от налога на имущество физического лица; в год, когда доход перейдёт линию, применится от 0,8% до 1% рыночной стоимости.
- 5Через три года он продаёт за USD 185 000. Квартира в собственности более двух лет попадает под освобождение, как читается Кодекс на момент написания; продай он через полтора года, прибыль облагалась бы по ставке 5%, а декларация подавалась бы к 15-му числу следующего месяца.
Покупка прошла, потому что деньги двигались против регистрации, а не раньше. ВНЖ не получился, потому что проверяется оценка, а не цена. Аренда стоила 5%, а продажа - ничего, по правилам на момент написания.
Иллюстративно. Цифры вымышлены, ставки и пороги - действующие на момент написания, и каждый шаг зависит от действующего текста и фактов дела, которые подтверждают до подписания или подачи чего-либо.
На что эта статья не отвечает
Она не называет сборы и сроки рассмотрения Публичного реестра, которые подтверждают до подписания договора. Она не излагает действующие правила о сельскохозяйственной земле, которые подтверждают по каждому участку. Она не исчисляет налог на имущество физического лица, который Служба доходов определяет по декларации, и не рассматривает налог на имущество, который компания платит за свою недвижимость: об этом отдельная статья. Она не говорит, что ваша страна обложит при покупке, сдаче или продаже за рубежом и как она отнесётся к прибыли. Мы проверяем выписку и договор, выстраиваем оплату против регистрации, готовим файл о происхождении средств и заявление на ВНЖ, когда объект его поддерживает, и письменно излагаем, как грузинские налоги применяются к вашему владению. Мы не работаем как агенты по недвижимости, не проводим оценку и не можем обещать ВНЖ.
Next step
ВНЖ, основанием для которого может стать недвижимость
Если покупка должна стать основанием для ВНЖ, всё решают оценка и последовательность сделки. Мы письменно проверяем маршрут до того, как вы свяжете себя с объектом.
Смотреть маршрут ВНЖОбщая информация, не юридическая и не налоговая консультация. Приобретение и регистрация недвижимости в Грузии регулируются Гражданским кодексом Грузии и Законом о публичном реестре, ограничения на сельскохозяйственную землю - отдельным законом, ВНЖ по недвижимости - Законом о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, а налоги - Налоговым кодексом Грузии. Пороги, ставки и даты отражают положение на момент написания и меняются; официальный грузинский текст имеет приоритет.